Airbnb zmienia polskie miasta. Czy państwo nadąży za zmianami?

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce to nadal niezbadany teren. Jeszcze kilka lat temu Airbnb kojarzyło się z wynajęciem pokoju podczas wakacji. Dziś w wielu europejskich miastach stało się symbolem kryzysu mieszkaniowego. Polska właśnie dołącza do państw, które próbują odpowiedzieć na pytanie, gdzie kończy się prawo własności, a zaczyna interes lokatorów. A politycy spierają się o rynek, którego rzeczywistej skali w kraju nad Wisłą nikt nie zna. 

Sejm zdecydował. W tle kontrowersje

Dyskusja o najmie krótkoterminowym od miesięcy rozgrzewała media społecznościowe i polityków. Dla jednych Airbnb stało się symbolem kryzysu mieszkaniowego, hałaśliwych weekendów i znikających mieszkań w centrach miast. Dla drugich kolejne propozycje ograniczeń oznaczały niebezpieczną ingerencję w prawo własności i próbę uderzenia w legalnie działającą branżę. Spór szybko wykroczył poza sam rynek najmu i przerodził się w dyskusję o granicach państwowej regulacji.

Ostatecznie Sejm przyjął rządowy projekt wdrażający unijne rozporządzenie STR, którego celem jest uporządkowanie rynku i ograniczenie szarej strefy. Nie zyskała natomiast poparcia propozycja Polski 2050, zakładająca przyznanie wspólnotom mieszkaniowym prawa do decydowania o prowadzeniu najmu krótkoterminowego w budynku.

Zwolennicy projektu przekonywali, że centra wielu polskich miast coraz bardziej przypominają zespoły apartamentów dla turystów, a mieszkańcy tracą wpływ na to, kto mieszka za ścianą. Rząd odpowiadał jednak, że pozostawienie takich decyzji wspólnotom, bez jednoznacznych kryteriów ustawowych, mogłoby prowadzić do uznaniowości i sporów sądowych.

Bo tak naprawdę konflikt nie dotyczy Airbnb

Sam spór dotyczy odpowiedzi na pytanie, gdzie kończy się prawo własności, a zaczyna prawo sąsiadów do spokojnego życia. Przy czym diabeł tkwi w szczegółach. Jak pisze Jan Śpiewak, prezes Fundacji Bezpieczna Polska, Airbnb wysysa również mieszkania z rynku. Lokale, które mogłyby służyć mieszkańcom, stają się pokojami hotelowymi dla turystów. To napędza wzrost czynszów i cen mieszkań.” - tłumaczy. To tylko jeden z głównych argumentów zwolenników regulacji.

Liczba pobytów rezerwowanych przez Airbnb, Booking i Expedia w Polsce wzrosła ponad dwukrotnie w latach 2018–2025. Nie istnieje jednak pełny rejestr najmu krótkoterminowego, dlatego trudno określić skalę zjawiska i jego wpływ na lokalne rynki mieszkaniowe. To mają dopiero zmienić wprowadzane przez rząd regulacje. I tu zaczyna się nasz paradoks. Polska od lat dyskutuje o Airbnb, ale tak naprawdę nie wie, jak duży jest ten rynek. Z analiz ,,Journal of Economics" wynika, że w przeciętnej dzielnicy Barcelony, gdzie podobne badania prowadzone są na bieżąco, Airbnb podniosło czynsze o 1,9 proc., a ceny sprzedaży mieszkań wzrosły o 4,6 proc.

W raporcie Komisji z 2025 roku (Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies) również możemy przeczytać, że na wzrost cen mieszkań w Europie wpływa m.in. dynamiczny rozwój rynku Airbnb. Podobne wnioski wysunął raport Organizacji Narodów Zjednoczonych z 2022 r., podkreślając, że z tego właśnie powodu wiele krajów zdecydowało się na wprowadzenie daleko idących regulacji. 

Europa już dawno zadecydowała 

Wspomnieliśmy już o Barcelonie, której mieszkańcy głośno sprzeciwiają się napływowi turystów, czego nie boją się okazywać nawet w codziennych sytuacjach. Miejscowe władze podjęły więc drastyczne kroki, zawieszając licencje dla Airbnb już przed paroma laty. Na tym jednak nie koniec.  W 2024 r. zapowiedziano również wygaszenie wszystkich ok. 10 tys. legalnych apartamentów turystycznych do 2028 r.,bo jak argumentuje miasto, te mają wrócić na rynek długoterminowy. Jednak o tym, czy wskutek decyzji ceny mieszkań zaczną opadać w dół, dowiemy się dopiero za kilka lat. 

Jeszcze inną decyzję podjęły władze Amsterdamu, które ograniczyły najem typu Airbnb do 30 dni rocznie dla wielu gospodarzy. Naturalnie, w efekcie liczba ofert krótkoterminowego mocno spadła, chociaż ceny mieszkań nie przestały rosnąć... I choć w przypadku Holandii wiąże się to również z wysokimi kosztami budowy nowych lokali i sporym niedoborem na obecnym rynku, możemy dojść do wniosku, że samo ograniczenie Airbnb nie zawsze rozwiązuje skutki kryzysu mieszkaniowego.

Z tego właśnie powodu władze portugalskiej Lizbony po latach od wprowadzenia rygorystycznych regulacji… zaczęły wycofywać się z pomysłu. Powód? Ceny nadal rosły, a na zmianach ucierpiała wyłącznie turystyka. Właściwym byłoby więc uznać, że: choć Airbnb nie stworzyło kryzysu mieszkaniowego, potrafi go pogłębiać tam, gdzie mieszkań już wcześniej brakowało.

Co w takim razie czeka nas w Polsce?

Po wprowadzeniu unijnych rozporządzeń STR każdy lokal będzie miał numer, państwo będzie znało właściciela, a platformy będą przekazywać dane automatycznie. Możliwy jest również scenariusz hiszpański. Centrum miasta staną się dla Airbnb nieopłacalne, a rynek przeniesie się na obrzeża większych aglomeracji, gdzie cieszyć się będzie większą swobodą. 

Polska nie jest pierwszym krajem, który próbuje uregulować Airbnb. Doświadczenia Barcelony, Amsterdamu czy Lizbony pokazują jednak, że nie istnieje jedno skuteczne rozwiązanie. W całej Europie coraz częściej dochodzi się do wniosku, że Airbnb nie jest źródłem problemu, lecz jednym z elementów znacznie większej układanki - obok niedoboru mieszkań, urbanizacji i rosnącego popytu. Dlatego prawdziwe pytanie nie brzmi dziś, czy regulować ten rynek, lecz jak zrobić to tak, by nie zniszczyć turystyki, jednocześnie przywracając miastom ich mieszkaniową funkcję.