Airbnb zmienia polskie miasta. Czy państwo nadąży za zmianami?

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce to nadal niezbadany teren. Jeszcze kilka lat temu Airbnb kojarzyło się z wynajęciem pokoju podczas wakacji. Dziś w wielu europejskich miastach stało się symbolem kryzysu mieszkaniowego. Polska właśnie dołącza do państw, które próbują odpowiedzieć na pytanie, gdzie kończy się prawo własności, a zaczyna interes lokatorów. A politycy spierają się o rynek, którego rzeczywistej skali w kraju nad Wisłą nikt nie zna. 

Sejm zdecydował. W tle kontrowersje

W wielu miastach Polski najem krótkoterminowy stał się bardziej opłacalny niż tradycyjny wynajem mieszkań. Inwestorzy zaczęli kupować mieszkania z myślą wyłącznie o turystach, a w kraju zaczęła maleć oferta lokali dostępnych dla mieszkańców. 

W odpowiedzi na wzmagające się głosy sprzeciwu opinii publicznej Ministerstwo Sportu i Turystyki zdecydowało się wdrożyć w życie unijne rozporządzenie STR, które miałoby w końcu ułatwić kontrolę nad stale rosnącym rynkiem Airbnb. Posłowie Polski 2050 mieli jednak dosyć czekania i pokusili się o przedłożenie własnej propozycji. Ta została odrzucona.

Przeciwnicy zmian odpowiadają prostym argumentem, że chodzi przecież o wolność rynkową, że to się nie godzi, no bo jak to tak zakazywać właścicielowi stanowienia o swoim mieszkaniu. Bo jeśli tylko komuś się tak umyśli, może swój lokal traktować jak hotel czy cokolwiek innego. Wszystko w granicach prawa, ma się rozumieć. 

W praktyce w części największych miast coraz więcej mieszkań zaczyna pełnić funkcję apartamentów dla turystów. Stali mieszkańcy żyją ściana w ścianę z osobami, które przyjeżdżają na weekend, wieczór kawalerski albo kilkudniowy urlop.

Przedstawiciele partii Polska2050 argumentują, że problem nie dotyczy samego biznesu, lecz ochrony mieszkańców. Według autorów projektu blok mieszkalny nie powinien zamieniać się w hotel bez zgody osób, które w nim mieszkają.

Wprowadzenie obowiązku uzyskania zgody wspólnoty lub spółdzielni na prowadzenie najmu krótkoterminowego spotkało się jednak z niechęcią rządu, który odpowiada, że podobne rozwiązanie mogłoby godzić w prawa własności.

Różnice okazały się zbyt głębokie i można je streścić w dwóch zdaniach:

Rząd: chcemy uporządkować rynek i ograniczyć szarą strefę.

Polska 2050: to za mało - mieszkańcy i samorządy powinni móc skutecznie powiedzieć ,,nie" najmu krótkoterminowemu tam, gdzie stał się on uciążliwy.

Same przepisy nie określają jednoznacznych kryteriów odmowy, co zdaniem rządzących mogłoby prowadzić do uznaniowości i sporów sądowych.

Bo tak naprawdę ten spór nie dotyczy Airbnb

Sam spór dotyczy odpowiedzi na pytanie, gdzie kończy się prawo własności, a zaczyna prawo sąsiadów do spokojnego życia. Przy czym diabeł tkwi w szczegółach.

Jak pisze Jan Śpiewak, prezes Fundacji Bezpieczna Polska, Airbnb wysysa również mieszkania z rynku. Lokale, które mogłyby służyć mieszkańcom, stają się pokojami hotelowymi dla turystów. To napędza wzrost czynszów i cen mieszkań.” - tłumaczy. To tylko jeden z głównych argumentów zwolenników regulacji.

Liczba pobytów rezerwowanych przez Airbnb, Booking i Expedia w Polsce wzrosła ponad dwukrotnie w latach 2018–2025. Nie istnieje jednak pełny rejestr najmu krótkoterminowego, dlatego trudno określić skalę zjawiska i jego wpływ na lokalne rynki mieszkaniowe. To mają dopiero zmienić wprowadzane przez rząd regulacje.

I tu zaczyna się nasz paradoks. Polska od lat dyskutuje o Airbnb, ale tak naprawdę nie wie, jak duży jest ten rynek. Z analiz ,,Journal of Economics" wynika, że w przeciętnej dzielnicy Barcelony, gdzie podobne badania prowadzone są na bieżąco, Airbnb podniosło czynsze o 1,9 proc., a ceny sprzedaży mieszkań wzrosły o 4,6 proc.

W raporcie Komisji z 2025 roku (Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies) również możemy przeczytać, że na wzrost cen mieszkań w Europie wpływa m.in. dynamiczny rozwój rynku Airbnb. 

Podobne wnioski wysunął raport Organizacji Narodów Zjednoczonych z 2022 r., podkreślając, że z tego właśnie powodu wiele krajów zdecydowało się na wprowadzenie daleko idących regulacji. I Polska robi to dopiero teraz.

„To nie jest walka z turystami ani z Airbnb. To walka o to, żeby mieszkania pełniły przede wszystkim funkcję mieszkaniową, a nie hotelową.” - puentuje Śpiewak, który o problemie z rynkiem najmu krótkoterminowego alarmował od lat. 

Europa już dawno zadecydowała 

Wspomnieliśmy już o Barcelonie, której mieszkańcy głośno sprzeciwiają się napływowi turystów, czego nie boją się okazywać nawet w codziennych sytuacjach. Miejscowe władze podjęły więc drastyczne kroki, zawieszając licencje dla Airbnb już przed paroma laty. Na tym jednak nie koniec. 

W 2024 r. zapowiedziano również wygaszenie wszystkich ok. 10 tys. legalnych apartamentów turystycznych do 2028 r.,bo jak argumentuje miasto, te mają wrócić na rynek długoterminowy. Jednak o tym, czy wskutek decyzji ceny mieszkań zaczną opadać w dół, dowiemy się dopiero za kilka lat. 

Jeszcze inną decyzję podjęły władze Amsterdamu, które ograniczyły najem typu Airbnb do 30 dni rocznie dla wielu gospodarzy. Naturalnie, w efekcie liczba ofert krótkoterminowego mocno spadła, chociaż ceny mieszkań nie przestały rosnąć...

I choć w przypadku Holandii wiąże się to również z wysokimi kosztami budowy nowych lokali i sporym niedoborem na obecnym rynku, możemy dojść do wniosku, że samo ograniczenie Airbnb nie zawsze rozwiązuje skutki kryzysu mieszkaniowego.

Z tego właśnie powodu władze portugalskiej Lizbony po latach od wprowadzenia rygorystycznych regulacji… zaczęły wycofywać się z pomysłu. Powód? Ceny nadal rosły, a na zmianach ucierpiała wyłącznie turystyka. 

Właściwym byłoby więc uznać, że:

choć Airbnb nie stworzyło kryzysu mieszkaniowego.

potrafi go pogłębiać tam, gdzie mieszkań już wcześniej brakowało.

Co w takim razie czeka nas w Polsce?

Po wprowadzeniu unijnych rozporządzeń STR każdy lokal będzie miał numer, państwo będzie znało właściciela, a platformy będą przekazywać dane automatycznie.

Możliwy jest również scenariusz hiszpański. Centrum miasta staną się dla Airbnb nieopłacalne, a rynek przeniesie się na obrzeża większych aglomeracji, gdzie cieszyć się będzie większą swobodą. 

Polska nie jest pierwszym krajem, który próbuje uregulować Airbnb. Doświadczenia Barcelony, Amsterdamu czy Lizbony pokazują jednak, że nie istnieje jedno skuteczne rozwiązanie. 

W całej Europie coraz częściej dochodzi się do wniosku, że Airbnb nie jest źródłem problemu, lecz jednym z elementów znacznie większej układanki - obok niedoboru mieszkań, urbanizacji i rosnącego popytu. 

Dlatego prawdziwe pytanie nie brzmi dziś, czy regulować ten rynek, lecz jak zrobić to tak, by nie zniszczyć turystyki, jednocześnie przywracając miastom ich mieszkaniową funkcję.