Panika na Ursynowie. Co zrobić, gdy budynek mieszkalny obraca się w ruinę?

Piątek po południu. Na drzwiach klatki pojawia się komunikat od spółdzielni, że mieszkańcy muszą się wynosić, bo budynek się rozpada. O tym jednak lokatorzy informowali od lat. Czy istnieją lepsza sposoby radzenia sobie z opieszałą administracją?

Eksmisja, której można było uniknąć

Ponad 40 rodzin z Ursynowa znalazło się w potrzasku. Po rozpętaniu medialnej wrzawy i błaganiom mieszkańców ursynowska spółdzielnia podjęła decyzję o ,,opróżnieniu” mieszkań z lokatorów. Powód? Budynek przy ulicy Hirszfelda 2 znajduje się w stanie ,,katastrofy budowlanej” i ,,bezpośrednio zagraża zawaleniem”. 

Miejscowi seniorzy, rodziny z dziećmi i osoby z niepełnosprawnościami zostały ,,wyproszone” do czasu, aż blok nie zostanie wyremontowany. A można było tego uniknąć.

Mieszkańcy sygnalizowali, że budynek sprawia problemy od blisko 17 lat. Następnie, od 2015 r. budynek znajdował się pod stałym monitoringiem ekspertów. Stan konstrukcji oceniały m.in. Instytut Techniki Budowlanej, Wojskowa Akademia Techniczna oraz Politechnika Krakowska. 

W tym czasie przeprowadzano obserwacje przemieszczeń i pęknięć i analizowano stan gruntu pod samym budynkiem. W 2025 r. Powiatowy Inspektorat Budowlany nakazał również podparcie stropów budynku metalowymi stemplami. Od tamtej pory nie podjęto skutecznych działań naprawczych.

Najciekawsze pytanie brzmi, co wykazywały coroczne i pięcioletnie przeglądy techniczne budynku przy ulicy Hirszfelda? 

Jeżeli przez 17 lat kolejne dokumenty wskazywały na pogarszający się stan, a zarząd nie podejmował działań, mogłoby to oznaczać poważne naruszenia obowiązków. 

Brak reakcji ze strony spółdzielni grozi odpowiedzialnością administracyjną, cywilną, jak i - w skrajnych przypadkach - karną.  

Co zrobić, żeby uniknąć powtórki z Hirszfelda 2?

Należy zacząć od pytania, czy mieszkańcy wykorzystali wszystkie możliwości, jakie dawało im prawo, by skłonić spółdzielnię do wcześniejszej reakcji.

Jeżeli zarządca przez lata nie reaguje albo reaguje jedynie pozornie, sprawę trzeba przenieść na poziom formalny. Zgłoszenia powinny być składane pisemnie, z potwierdzeniem odbioru, najlepiej zbiorowo i z dokumentacją zdjęciową - tłumaczy w rozmowie z Atlasem Przyszłości Radosław Wojnowski z Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa.

W następnym kroku lokatorzy powinni równolegle zawiadomić o sytuacji powiatowego inspektora nadzoru budowlanego i wnioskować o kontrolę, ocenę bezpieczeństwa użytkowania budynku oraz wydanie stosownych nakazów wobec właściciela lub zarządcy.

Sam nadzór budowlany ma instrumenty, których nie mają mieszkańcy: może żądać dokumentacji, ekspertyz, nakazać usunięcie nieprawidłowości, zabezpieczenie obiektu, ograniczenie użytkowania, a w sytuacjach skrajnych także wyłączenie budynku z użytkowania. To są decyzje trudne społecznie, ale ich celem jest ochrona życia i zdrowia - dodaje ekspert.

Skoro nie pomagają skargi mieszkańców, a rokroczne kontrole nie wykazują pilnej potrzeby remontu, warto zadać sobie pytanie, czy lokatorzy podobnych lokali są dostatecznie chronieni przez prawo.  

Osobną kwestią są prawa lokatorów po ewakuacji. Tu bardzo ważny jest tytuł prawny do lokalu, bo inaczej wygląda sytuacja najemcy, osoby ze spółdzielczym prawem do lokalu, a inaczej właściciela lokalu - tłumaczy Radosław Wojnowski.

Co do zasady, jeżeli konieczna naprawa wymaga opróżnienia lokalu, poszkodowany może domagać się mieszkania zastępczego na koszt właściciela, a czynsz za miejsce tymczasowe nie powinien być wyższy niż dotychczasowy.

Jeżeli mieszkańcy ponieśli dodatkowe koszty w związku z: przeprowadzką, najmem zastępczym, zniszczeniem mienia czy samą utratą możliwości korzystania z lokalu (np. w sytuacji, gdy służył im za miejsce pracy) - mogą oni rozważyć również roszczenia cywilne wobec podmiotu odpowiedzialnego za utrzymanie budynku.

W opinii przedstawiciela BIIP mieszkańcy są skuteczniejsi, gdy działają wspólnie. W podobnych sytuacjach powinni prowadzić jedno kalendarium zgłoszeń i wystąpić o dokumenty po kontroli budowlanej.

Kolejnym krokiem może być ustanowienie pełnomocnika i rozpoczęcie postępowania administracyjnego przed nadzorem budowlanym oraz dochodzenie roszczeń cywilnych dotyczących odszkodowań, kosztów czy zapewnienia lokali zastępczych.

Zdaniem eksperta samo wieloletnie alarmowanie nie wystarczy, jeżeli nie zostanie zamienione w formalny materiał dowodowy.

Katastrofa Budowlana na Ursynowie. Kto tutaj zawinił?

O tym, kto ponosi odpowiedzialność za niedolę lokatorów Hirszfelda 2, zadecyduje jednak sąd.

Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego podkreśla bowiem, że już w marcu 2026 r. zobowiązał spółdzielnię do wykonania pilnych prac naprawczych. W komunikacie z 26 czerwca stwierdzono jednak ,,dalsze pogorszenie stanu budynku (powiększenie rys, nowe pęknięcia, rozsunięcie elementów ścian)".

To właśnie wtedy podjęto decyzję o ,,zakazie użytkowania z rygorem natychmiastowej wykonalności". W opinii PINB czerwca kontrola nie stwierdziła skutecznych działań naprawczych ze strony zarządcy.

Spółdzielnia ,,Imielin" odpowiada, że Inspektorat nie ma racji i sprawa zostanie skierowana do sądu. Zdaniem urzędników zagrożenie stanowiła wyłącznie klatka schodowa numer dwa, ,,a nie cały budynek".

I niezależnie od tego, kto ponosi odpowiedzialność za wieloletnie zaniedbania, rachunek za nie już dziś płacą lokatorzy.

Pocztówka z PRL-u

Polska nadal boryka się z demonami przeszłej epoki - choćby budowlanymi. W całym kraju stoją budynki wzniesione w czasach PRL, z których część od początku zmagała się z wadami projektowymi lub wykonawczymi. Domy typu „kostka” czy bloki stawiane często po to, by jak najszybciej zaspokoić ogromny głód mieszkaniowy, dziś niekiedy rozpadają się na naszych oczach.

Nawiązując do sytuacji na ul. Hirszfelda, komentujący internauci zaczęli przytaczać własne historie. Okazuje się, że przeprowadzane z dnia na dzień ,,eksmisje” nie są niczym niezwykłym.

,,Mieliśmy podobną sytuację na Mokotowie [...] Oczywiście PINB też został zawiadomiony - ale oni tylko przychodzą, wydają nakaz wyprowadzki, bo grozi katastrofa budowlana i nie mówią Ci, jak masz naprawić, czy gdzie iść mieszkać” - czytamy we wpisie na Facebooku.

Inny internauta wspomina o sytuacji przy ulicy. Karolkowej w Warszawie, skąd w 2004 nakazano wyprowadzić się mieszkańcom. ,,Nikt nie reagował na zgłoszenia mieszkańców, dopóki nie przyjechała telewizja. Wtedy w ciągu jednego dnia zarządzono ewakuację i miasto zaoferowało mieszkania zastępcze” - wspomina autor wpisu. 

Niepokojące jest nie tylko to, że w Polsce wciąż stoją budynki wymagające pilnych remontów. Prawdziwy problem tkwi w lekceważeniu skarg mieszkańców i reagowaniu dopiero w momencie zagrożenia katastrofą budowlaną. W praktyce oznacza to, że lokatorzy przez lata alarmują o zaniedbaniach, a instytucje działają dopiero wtedy, gdy nie ma już miejsca na zwłokę.