Zgody wspólnot – czy jest się czego obawiać? Jak regulacje zmienią wynajem krótkoterminowy

W toczącej się dyskusji na temat rządowego projektu regulacji najmu krótkoterminowego najwięcej emocji budzi, paradoksalnie, propozycja, której w projekcie tym nigdy nie było. A mianowicie pomysł zgłaszany między innymi przez współrządzącą Polskę 2050, aby przyznać wspólnotom mieszkaniowym prawo decydowania o tym, czy najem krótkoterminowy może być prowadzony w danej nieruchomości. Jeśli propozycja ta zyska uznanie posłów i zostanie dodana do ostatecznej ustawy, będziemy niewątpliwie mieć do czynienia z rewolucją w branży wynajmu krótkoterminowego. Jak każda rewolucja, spowoduje ona początkowo chaos i ofiary. Jednak otworzy też szeroko drzwi potencjalnego nowego otwarcia.

Nieuchronne zmiany

Choć impuls do uregulowania rynku wynajmu krótkoterminowego ostatecznie dała Unia Europejska, to jednak nie ulega wątpliwości, że tak czy inaczej do tych zmian musiało dojść. Wbrew pozorom największymi zwolennikami regulacji są właśnie podmioty działające w branży. W ich interesie jest bowiem stabilizacja i stworzenie jasnych ram prawnych działalności. Rewolucja jest, rzecz jasna, zaprzeczeniem stabilizacji. Być może jednak jest złem koniecznym, jeśli ma doprowadzić do budowy mocnego fundamentu pod przyszłą działalność.

Nadanie wspólnocie mieszkaniowej uprawnienia do zakazywania najmu krótkoterminowego będzie stanowić absolutny przełom w całej filozofii działania tej instytucji. Obecnie uprawnienia regulacyjne wspólnot kończą się na progach poszczególnych mieszkań. Jako jednostki powołane do zarządzania częściami wspólnymi nieruchomości (korytarzami, klatkami schodowymi, windami, terenami wokół budynku) nie mają one żadnych uprawnień do ingerowania w to, co dzieje się w poszczególnych prywatnych mieszkaniach. W szczególności nie mają prawa do nakazywania lub zakazywania poszczególnym właścicielom podejmowania działalności w należących do nich mieszkaniach (wyrok Sądu Najwyższego z 12 stycznia 2021 r.).

Zostawmy jednak na boku wątpliwości prawne dotyczące proponowanych rozwiązań i skupmy się na ich ekonomicznych i społecznych skutkach.

Skutek 1: segmentacja

Wymóg zgody wspólnoty powodować będzie jasne określenie charakteru budynku jako „otwartego” lub „zamkniętego” na najem krótkoterminowy. Decyzja zaś w praktyce zależeć będzie od tego, czy w danym budynku większość właścicieli to równocześnie jego mieszkańcy. Można się spodziewać, że zakazy uchwali przytłaczająca większość wspólnot mieszkaniowych. Jedyne wspólnoty, które wyrażą zgodę, to te, w których już teraz większość mieszkań jest tak wynajmowana.

Po niedługim czasie najem krótkoterminowy zniknie z „zamkniętych” budynków i przeniesie się do „otwartych”. Nieliczni stali mieszkańcy „otwartych” budynków wkrótce wyprowadzą się do „zamkniętych”. Nie tylko z uwagi na uciążliwe sąsiedztwo dziesiątek lokali krótkoterminowych, ale też dlatego, że na skutek ograniczenia podaży wzrosną stawki za wynajem lokali w „otwartych” budynkach. 

Skutek 2: zmiany cen najmu

Segmentacja budynków na liczne „zamknięte” i nieliczne „otwarte” może mieć wpływ na ceny najmu. Jednak będzie to wpływ dość ograniczony. Przepływ mieszkańców z „otwartych” do „zamkniętych” wspólnot szybko wyrówna zwiększoną podaż mieszkań na wynajem długoterminowy, które pojawią się po zakazie najmu krótkoterminowego. Ich łączna liczba, stanowiąca promile zasobów mieszkaniowych nie zmieni tego rynku.

Natomiast ceny najmu w budynkach „otwartych” mogą istotnie wzrosnąć ze względu na ich ograniczoną liczbę. Oczywiście uzależnione to jest ostatecznie od tego, czy budynków „otwartych” będzie kilka procent, czy kilka promili.

Skutek 3: wzrost i spadek cen nieruchomości

Z perspektywy inwestorów nabywających mieszkania pod wynajem – niezależnie od tego, czy długo czy krótkoterminowy – sam fakt wprowadzenia przez wspólnotę zakazów oznaczać będzie ograniczenie potencjalnych możliwości wynajmu lokalu. A zatem spadek jego wartości inwestycyjnej. Inwestorzy poszukiwać będą lokali w budynkach „otwartych”. Jeśli procent takich budynków będzie niższy niż udział inwestorów w ogóle kupujących (30-40%), to musi doprowadzić do wzrostu cen nieruchomości w tych budynkach. To zaś oznaczać będzie spadek cen w budynkach „zamkniętych”, co niewątpliwie ucieszy osoby kupujące mieszkanie dla siebie.

Skutek 4: segmentacja rynku deweloperskiego

Jeśli skutek w postaci wzrostu wartości mieszkań w budynkach „otwartych” faktycznie się ziści, to jego naturalną konsekwencją będzie wznoszenie przez deweloperów budynków z myślą o ich sprzedaży inwestorom, od początku przeznaczonych pod najem krótkoterminowy. Taki stan trwać będzie do momentu przesycenia rynku podażą lokali na najem krótkoterminowy.

Z drugiej strony można się spodziewać, że część deweloperów, przeciwnie, reklamować będzie swoje inwestycje jako wolne od najmu krótkoterminowego.

Skutek 5: profesjonalizacja najmu krótkoterminowego

Model wynajmu krótkoterminowego, w którym właściciel osobiście wpuszcza turystów do odziedziczonego po dziadkach mieszkania w bloku, samodzielnie sprząta i zmienia pościel, ostatecznie odejdzie do lamusa.

Skupienie najmu krótkoterminowego w nielicznych enklawach, połączone z mnożeniem wymogów administracyjno-prawnych oraz innych barier wejścia, skutkować musi profesjonalizacją rynku.

Skutek 6: stabilizacja

Wymóg zgód wspólnot mieszkaniowych w ostatecznym rozrachunku opłaci się tym podmiotom, które odnajdą się w nowej rzeczywistości. Skończy się ostatecznie era wolnej amerykanki, ze wszystkimi swoimi aspektami pozytywnymi (innowacyjność) i negatywnymi (niestabilność). Przede wszystkim zaś skończy się era niepewności regulacyjnej, która, jak nic innego, blokuje rozwój rynku, odpędzając od niego potencjalnych inwestorów.

Rewolucja i nowe otwarcie

Nawet rewolucyjne zmiany można wprowadzać bez masowego ścinania głów. Uchwalanie przez wspólnoty zakazów powinno uwzględniać fakt, że przygotowanie lokalu do najmu krótkoterminowego jest kosztowne i pracochłonne, a rezerwacje noclegów przyjmowane są nieraz z wielomiesięcznym wyprzedzeniem. Sam proces przenoszenia najmu krótkoterminowego z budynków „zamkniętych” do „otwartych” nie jest w stanie zadziać się z dnia na dzień. Odpowiednie okresy przejściowe są kluczowe.

Jednak największe znaczenie ma stabilność. Raz podjęta decyzja o „otwartym” statusie powinna wiązać wspólnotę przez ustawowo określony okres, z możliwością wcześniejszej zmiany jedynie w ściśle określonych przypadkach.

Uważać też należy na niebezpieczeństwo wykorzystywania uchwał wspólnot do walki konkurencyjnej. Kryteria ewentualnych wyjątków od zakazu powinny być obiektywne i jednakowe dla wszystkich właścicieli znajdujących się w takiej samej sytuacji.

Podsumowując, czy branża wynajmu krótkoterminowego ma się czego obawiać w związku z ewentualnym wprowadzeniem do przepisów wymogu zgód wspólnot mieszkaniowych? Niewątpliwie tak – będzie to rewolucja. I, jak w czasie każdej rewolucji, część graczy straci głowy. Przetrwają, jak zwykle, ci, którzy w zmianie dojrzą swoją szansę.